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业主八问:一问业主乱扔垃圾,小区物业有权罚款吗?二问业主不遵守公共道德仲么办?三问小区车位所有权到底属于谁?

日期: 2017-10-18 08:55 点击: 549 次

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本文经微信公众号《小施说法》及作者施茹冰律师授权特约推送。感谢原创作者的辛勤工作。


导读:

鉴于生活中业主与物业之间经常发生纠纷,今天我们就来说说住在小区里,你需要了解的法律知识,不懂可能吃大亏!

 

一问:

我住的小区,物业规定发现谁在小区里扔垃圾就罚款50。请问物业有权利这样做吗?

 

施律师:

没有权利。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为,物业公司都不能罚款。

罚款是一种行政处罚行为,只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款,其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。


二问:

那么对于不守公德的业主应该怎么办呢?

 

施律师: 

物业公司可以通过与业主签订物业服务合同,约定违约行为和违约金,一旦业主违反合同约定,乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车,物业公司就能要求业主支付违约金,以此作为处罚的手段。

同理,业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约,以此规范业主的行为。



 

三问:

如果我家被盗,是否可以要求物业公司赔偿?

 

施律师:

这个事情得分情况讨论。

    《物业管理条例》第四十七条,“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”

但是,保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。



 

四问:

如果我不交或没按时交物业费,物业公司有权断水断电吗?

 

施律师:

供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司,两者处于不同的法律关系中。

停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权,物业公司不是供水供电合同的主体,自然不享有供水供电权。

但是在物业管理合同中,可以约定在业主欠缴物业费的情况下,物业公司可以以停水停电为惩罚手段,这种条款应征得权利人的同意,否则,为无效条款,业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。

而且,如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失,供水供电公司也可以向物业公司索赔。


 

五问:

业主有权审查物业管理企业的收支,以确定物业收费是否合理呢?

 

施律师:

没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。


 

六问:

交房后一直未装修,是否应交纳物业费呢?

 

施律师:    

在物业公司书面通知业主交费后,就算业主一直未装修居住,也应当交纳物业费。

最高人民法院已经颁布了司法解释,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”

 


七问:

业主没在家,物业应该帮忙代收快递吗?

 

施律师:

一般情况下,如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用,物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹,那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务,假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏,那么代签人就需要承担相应责任。


 

八问:

小区的车位所有权到底属于谁?

 

施律师:

《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”


(微资讯摘编自《小施说法》)


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